Инвесткомпании поверили в недвижимость
Московская недвижимость — один из наиболее
выгодных объектов для инвестиций, считают аналитики “Атона”.
Инвесткомпания рекомендует зарубежным инвесторам вкладываться в
столичные офисы и склады. Сам “Атон” собирается привлечь в новый
фонд недвижимости $100 млн. Сообщения о создании подобных фондов
звучат одно за другим: их основатели утверждают, что кризис на
рынке недвижимости преодолен. “Время заняться недвижимостью” — под
таким заголовком “Атон” выпустил для своих иностранных клиентов
68-страничное исследование. Один из основных аргументов “Атона” —
высокая доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса
А, достигающая в Москве 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот
показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне — около 6%. А
риск снижения арендной платы в Москве невелик из-за отставания
предложения от спроса, отмечается в исследовании. По данным
“Атона”, средневзвешенные ставки аренды первоклассной коммерческой
недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что
уступает только показателям Парижа и Лондона (больше 700 евро в
год). Самыми привлекательными “Атон” считает склады международного
класса с доходностью 18% годовых. На втором месте торговые
помещения (доходность более 15%), а офисы (14%) лишь на третьем.
Аналитики прогнозируют, что к 2010 г. доходность всех трех
сегментов выравняется до 9-10%, но за это время цены на
недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом
инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%. Эксперты
по недвижимости соглашаются с тезисом о привлекательности
столичного рынка коммерческой недвижимости, но некоторые выводы
“Атона” подвергают сомнению. По прогнозам Jones Lang la Salle,
коммерческая недвижимость за пять лет подорожает лишь на 20-30%.
Юлия Никуличева, замгендиректора Jones Lang la Salle, считает, что
“высокая доходность [складов] объясняется рискованностью вложений”,
и более интересным объектом вложения остаются офисы и торговая
недвижимость. Выводы исследования “Атон” собирается проверить на
собственном примере. Основной акционер компании Евгений Юрьев
весной заявлял, что она будет управлять инвестициями в
недвижимость. По словам информированного сотрудника “Атона”, фонд,
рассчитанный на иностранных инвесторов, должен приступить к работе
в 2005 г., в него предполагается привлечь до $100 млн. Владлен
Волошин, начальник отдела недвижимости ИК “Велес Капитал”, считает,
что институтов, предлагающих инвестировать в российскую
недвижимость, будет все больше. Если раньше подобные фонды
создавались под крупных инвесторов, то теперь возможность таких
вложений появляется у институциональных и частных инвесторов,
добавляет Алексей Языков, аналитик “Атона”. В России с весны
работает инвесткомпания Eastern Property Holding (EPH), акции
которой размещены на швейцарской фондовой бирже. Среди ее
приобретений офисный центр “Берлинский дом” и доля в гипермаркетах
“Мосмарт”. Аналитики “Атона” оценивают доходность EPH в 12-13%. На
прошлой неделе о создании фонда недвижимости объемом $50 млн
объявила ИК “Велес Капитал”. Учрежденная “Интерросом” для
инвестиций в недвижимость компания “Открытые инвестиции” пообещала
разместить акции на бирже. Создает новый фонд недвижимости и
“Тройка Диалог”. Екатерина Константинова, представитель УК “Тройки
Диалог”, рассказала, что пилотный фонд объемом $1,3 млн был
сформирован весной, а в сентябре “Тройка” начала формирование
второго фонда объемом $20 млн. Оба фонда созданы для работы с
коммерческой недвижимостью. Создатели новых фондов считают, что
кризис на рынке столичной недвижимости преодолен. Языков из “Атона”
отмечает, что стабилизация цен — позитивный фактор для рынка. Когда
цены растут на 50-70% в год, это свидетельствует о высоких рисках,
говорит он. А Владлен Волошин из “Велес Капитала” убежден, что
интерес инвесторов недвижимости со стороны инвесторов никогда и не
ослабевал. “Пока нефть стоит столько, сколько сейчас, доходы от ее
продажи надо куда-то вкладывать”, — рассуждает он. А вот управляющий фондом УК
“Метрополь” Андрей Беспалов считает, что московский рынок
недвижимости не лопнул летом лишь чудом. Подорожание нефти и
поступление денег от ее продажи в Россию спасло рынок московской
недвижимости от краха, говорит он, а ожидаемое укрепление рубля
приведет к снижению процентных ставок по кредитам и “строители
смогут рефинансироваться и вылезти из ямы”.