Антон Павлов

Компания "Метрополь", победитель конкурса по продаже завода "Москвич", построит на его месте многофункциональный комплекс площадью 1 млн кв. м. Концепция строительства еще в стадии разработки, однако эксперты уже называют проект сверхдоходным: земля обошлась новому владельцу по цене в несколько раз ниже рыночной -- менее $2 млн за гектар. Удивительно, но и конкуренты "Метрополя", не допущенные до конкурса, и кредиторы "Москвича", получившее за свою землю гораздо меньше денег, чем могли бы, оспаривать сделку не планируют.

Цена отчуждения

Московское правительство несколько раз обращалось к федеральным властям с просьбой о продаже обанкротившегося "Москвича", однако в ответ получало предложение приобрести завод вместе с долгами в размере $600 млн. Эта сумма являлась "обременением на компенсацию затраченных средств на приобретение технологической линии по производству двигателей, которая не была запущена в эксплуатацию" (в свое время "Москвич" получил из госбюджета деньги на строительство цеха, которое так и не началось). Не договорившись с московскими чиновниками, федеральные власти решили выставить завод на торги, которых в общей сложности оказалось три. В сентябре 2005 года на аукцион были выставлены 4 из 54 зданий "Москвича", однако продать удалось лишь одно. Спустя два месяца чиновники решили реализовать одним лотом сразу десять нежилых зданий за $65 млн, но конкурс так и не состоялся. А спустя год, в декабре 2006-го, "Москвич" был выставлен на продажу целиком и уже без обременения. В состав лота не вошел только стадион "Москвич". На аукцион, организованный конкурсным управляющим завода Александром Ивановым и Федеральной фондовой корпорацией, были выставлены 54 здания "Москвича" общей площадью 750 тыс. кв. м. Они располагаются на двух участках: старой территории автозавода площадью 44 га и новой -- площадью 50 га. Сейчас часть новой площадки занимает компания "Автофрамос", выпускающая автомобили под маркой Renault (мэрии Москвы принадлежит 5,9% ее акций, остальные -- французской Renault). Под свои производственные мощности "Автофрамос" арендует у "Москвича" территорию. Начальная цена лота составила 5 506 711 000 руб. с шагом аукциона 2 млн руб. В торгах участвовали две компании -- "Прометей" и "Метрополь". Последняя и стала победителем, предложив 5,552 млрд руб., что всего на 48 млн руб. превышало стартовую цену. "Покупка финансировалась за счет средств паевого фонда, созданного осенью 2006 года",-- рассказал сразу после торгов генеральный директор ИФК "Метрополь" Михаил Слипенчук. Он имел в виду фонд "Метрополь Олимп", единственным пайщиком которого является сама компания "Метрополь". Также господин Слипенчук заявил о планах строительства 1 млн кв. м жилых и коммерческих площадей на старой площадке и "развитии автомобилестроения за счет привлечения французских компаний" на новой площадке.

Упущенные инвесторы

Конкурс стал скандальным еще до проведения: одного из крупных московских девелоперов -- Mirax Group -- не допустили к участию в торгах. Близкие к торгам источники предполагали, что причиной тому послужила договоренность "Метрополя" со столичными властями, которые хотели за счет территории "Москвича" вдвое расширить автомобильное производство "Автофрамоса" и, передав в уставный фонд этого предприятия земельный участок, увеличить свою долю в нем. К слову, в июне департамент промышленности Москвы заявил, что выпуск Renault Logan может быть удвоен -- с нынешних 60 тыс. до 120 тыс., а глава альянса Renault-Nissan Карлос Гон отметил, что в качестве одного из вариантов расширения производства СП рассматривает покупку площадей АЗЛК. "В последний день приема заявок наши представители в сопровождении нотариуса не были допущены к конкурсному управляющему предприятием Александру Иванову. В результате не было подписано соглашение о задатке, и мы не смогли участвовать в конкурсе",-- говорит член совета директоров Mirax Group Максим Темников. В ответ господин Иванов уверяет, что "подача заявки на участие в торгах в последние минуты приема заявок и последующая неуплата задатка -- типичный для рейдеров ход, направленный на то, чтобы иметь юридическую возможность подачи иска об обжаловании торгов". Mirax подала иск в арбитражный суд Москвы, но уже отозвала его. "Факт незаконности проведения торгов обосновать почти невозможно: претендентам обычно не удается доказать, что у них намеренно отказались принять документы",-- объясняет отзыв иска один из юристов крупной строительной компании. Господин Темников не исключил вариант, что мэрия могла отказаться от участия в торгах, заручившись обещанием "Метрополя" выделить "Автофрамосу" дополнительные площади. Источники в мэрии называли такое развитие событий "вероятным": в декабре глава департамента промышленности Москвы Евгений Пантелеев оценил возможный объем инвестиций Renault в проект как $150-200 млн. Продажу части территории предприятия в беседе сЪ не исключал и президент победившей ИФК "Метрополь" Михаил Слипенчук. "Еще до аукциона можно было предположить, что победитель может рассчитывать исключительно на старую площадку "Москвича", а новую придется отдать городу",-- сказал один из участников рынка. По его словам, именно факт предварительной договоренности с "Метрополем" объяснял нелогичные на первый взгляд действия столичного правительства: проявляя интерес к аукциону, в последний день приема заявок чиновники от участия в торгах отказались. "Из всего имущества завода нас интересовали лишь ДК "Москвич" и часть производственных площадей для расширения "Автофрамоса". Однако имущество выставлялось одним лотом, и мы решили не участвовать",-- сказал чиновник правительства Москвы, пожелавший остаться неназванным. В начале января версия "сговора" подтвердилась. Город выкупил около 50 га производственных территорий завода, на которых расположено 23 объекта недвижимости. Это 540 тыс. кв. м производственных площадей и 18 тыс. кв. м Дома культуры АЗЛК. Глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что часть купленной территории, как и предполагалось, будет задействована для расширения мощностей завода "Автофрамос". Сумма сделки составила 3,621 млрд руб. ($136,5 млн). "Компания продала объекты городу фактически по себестоимости, то есть по цене, заплаченной за эту долю имущества на декабрьских торгах",-- признался Михаил Слипенчук. То, что "Метрополь" не смог заработать на перепродаже, он объяснил тем, что у города изначально были планы задействовать территорию под автомобильное производство. Себе "Метрополь" оставил площадку в 23 га на пересечении Волгоградского проспекта и третьего транспортного кольца. Этот участок компания планирует застроить офисами класса В, В+, гостиничными и торгово-развлекательными объектами. "Пока предварительно согласовано строительство около 400 тыс. кв. м, но мы бы хотели построить до 1 млн кв. м",-- рассказывает господин Слипенчук, отмечая, что концепция проекта будет подготовлена к лету. Всего "Метрополь" готов вложить в застройку своего участка до $1 млрд, однако концепция сейчас находится в стадии разработки. Близкий к Mirax источник сообщил, что у компании также не было готовой концепции строительства. "Участие в конкурсе планировалось исключительно с целью получения земли, которая выставлялась на торги по бросовой цене",-- рассказал собеседник BG. "Действительно, в результате сделки 44 га земли обошлись "Метрополю" в $76 млн -- меньше $2 млн за гектар",-- недоумевает ведущий эксперт по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Цены эти далеки от рыночных. По оценке члена совета директоров Mirax Group Дмитрия Луценко, стоимость 1 га в районе третьего транспортного кольца составляет $5-20 млн. "Но нельзя забывать, что в случае с большими объемами земли и ее расположением в промзоне, как в случае с "Москвичом", цены значительно снижаются",-- напомнил он. Конкурсный управляющий "Москвича" господин Иванов и организатор торгов Федеральная фондовая корпорация комментировать цену завода отказались. Остался без ответа и официальный запрос BG о цене участков в Министерство финансов РФ: как представитель кредитора и акционера, это ведомство в первую очередь должно быть заинтересовано в продаже конкурсной массы по справедливой цене.

Заводские перспективы

Оценивая будущий проект строительства, участники рынка отмечают, что территория завода удачно вписывается в транспортную инфраструктуру района. В непосредственной близости от "Москвича" расположены станции двух линий метрополитена "Волгоградский проспект" и "Дубровка", что выгодно отличает проект, к примеру, от бизнес-парка "Нагатино-I Land", для функционирования которого необходимо строительство станции на действующем перегоне за счет инвестора. Кроме того, рядом с участком проходят две крупные городские магистрали: Волгоградский проспект и ТТК, также обеспечивающие удобный доступ. Однако транспортная доступность района является как козырем, так и отрицательным параметром проекта: Волгоградский проспект сильно перегружен в часы пик, а на Шоссейной улице можно попасть в пробку даже в выходной, причем именно на участке дороги, идущем вдоль завода. Поэтому застройщикам "Москвича" придется принимать решения не только о строительстве комплекса, но и разгрузке транспортных потоков, проходящих вдоль участка, строительстве многоуровневых развязок и т. п. Директор по продажам Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов говорит о целесообразности строительства на участке жилья экономкласса. А руководитель отдела консалтинга и оценки компании Paul`s Yard Юлия Кучеренко считает, что "строительство жилья здесь представляется абсолютно нецелесообразным". Наиболее эффективным, по ее мнению, вариантом редевелопмента территории является строительство объектов торговой и офисной недвижимости. Мотивирует госпожа Кучеренко свое мнение тем, что участок расположен в одном из наиболее загрязненных районов Москвы и со всех сторон окружен территорией промышленной зоны №25 "Волгоградский проспект" (Московский шинный завод и ТЭЦ-8). "С учетом большой площади земельного участка на нем вполне возможно строительство крупного бизнес-парка класса "В",-- резюмирует эксперт. Иное мнение у заместителя гендиректора девелоперской компании "Новая площадь" Евгения Якубовского: "Наиболее востребованными будут не только офисные, но и жилые площади с возможным размещением ТЦ". Впрочем, к моменту возможного выхода объекта на рынок в восточной и юго-восточной полупериферийных зонах Москвы будет функционировать достаточно большое количество ритейл-центров, напоминает Юлия Кучеренко. К уже существующим ТЦ "Три D" на пересечении Нижегородской улицы и ТТК, "Город" на Рязанском проспекте, Metro cash & carry на Шоссейной улице добавятся River mall между ТТК и Симоновской набережной, ТЦ на месте завода "Мозаика" на пересечении Шарикоподшипниковской улицы и ТТК и ТЦ на месте завода "Серп и Молот" на шоссе Энтузиастов. "Соотношение площадей можно разделить следующим образом: 50% отдать под жилую застройку (порядка 500 тыс. кв. м), остальные распределить среди коммерческих объектов -- 30% на офисную недвижимость (300 тыс. кв. м) и 20% на ритейл (200 тыс. кв. м). Таким образом, будет сформирован район нового формата, который сможет в значительной мере удовлетворить потребности города по всем направлениям недвижимого имущества",-- просчитал господин Якубовский. По его оценке, при условии нового строительства коммерческая недвижимость будет соответствовать классам А-, В+. Жилая недвижимость удовлетворит потребности экономкласса. По данным компании "Новая площадь", арендные ставки на офисы в будущем комплексе можно обозначить в пределах $400-700 кв. м в зависимости от окончательного формата и предлагаемых площадей. Цены продаж на коммерческую недвижимость будут колебаться от $3 тыс. до $5 тыс., а жилые площади, наиболее вероятно, будут востребованы покупателями на уровне $2,5-3 тыс. за 1 кв. м на старте проекта. ""Метрополь" может рассчитывать на доходность 10-12% от реализации коммерческих площадей",-- предполагает господин Якубовский. А топ-менеджер одной из девелоперских компаний подсчитал, что проект "Москвича" принесет девелоперу до $500 млн.

Звезда и смерть АЗЛК

Автозавод "Москвич" ведет свою историю от автосборочного завода, построенного в 1929-1930 годах. Предприятие ежегодно собирало до 24 тыс. легковых и грузовых автомобилей по лицензии Ford. В декабре 1933 года оно переименовано в Государственный автосборочный завод имени Коммунистического интернационала молодежи в Москве, в августе стало филиалом Горьковского автозавода и перешло к выпуску грузовиков "ГАЗ-АА". С 1939 года предприятие вновь стало самостоятельным и начало производство легковых КИМ-10. В 1941 году завод был эвакуирован на Урал, занимался выпуском оборонной продукции. В 1945 году, после реконструкции, "Москвич" переименован в Московский завод малолитражных автомобилей. С 1947 года завод приступил к серийному выпуску легковых "Москвич-400" по образцу немецкого Opel Kadett. В октябре 1968 года завод вновь переименован -- в Автомобильный завод имени Ленинского комсомола (АЗЛК). Пик производства пришелся на 80-е годы, когда выпускалось до 200 тыс. машин ежегодно. В 1993 году завод был акционирован и переименован в ОАО "Москвич", но из-за финансовых трудностей производство пришлось практически свернуть. В 1997 году правительство Москвы и французская Renault создали на площадях АЗЛК СП "Автофрамос" (сначала совладельцы имели по 50% акций, затем доля Renault увеличилась до 93,41%). Тогда же завод возобновил выпуск "Москвичей". Были освоены модели "Святогор", "Князь Владимир" и др. В декабре 1998 года выпущен пятимиллионный автомобиль. В 1999 году мэрия Москвы, не добившись от правительства передачи завода в свою собственность, прекратила поддержку. Уже в 2000 году производство упало с 30 тыс. до 5 тыс., в 2002 году завод остановился. В январе 2004 года на нем введено внешнее управление, в 2006 году "Москвич" признан банкротом. Общая задолженность перед кредиторами (Министерство финансов РФ, Федеральная налоговая служба и правительство Москвы.-- Ъ) -- 28 млрд руб. На момент продажи 60,36% акций завода принадлежали государству.