Компания "МИЭЛЬ-Брокеридж" рассказала о наиболее важных изменениях на рынке ипотечного кредитования

Екатерина Власова |

В ходе прошедшей 17 ноября интернет-конференции генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шлёнов отметил, что  минимальная  процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке составляет сегодня, в рублях: от 9,55% - в банках, работающих по программе АИЖК, в других коммерческих банках - от 10%. А первоначальный взнос в ряде банков снижен до 20%.

Кроме того, банки предпочитают в качестве заемщиков видеть незамужних сотрудниц или женатых сотрудников госкорпораций.

По словам аналитика ИФК «Метрополь» Дмитрия Макарова, по итогам октября ставки по ипотеке снизились до 14,6%, однако они остаются выше, чем в 2008 г. Средняя ставка в рублях с декабря 2008 г. по октябрь 2009 г. увеличилась с 12,9% до 14,6%. «Во-первых, потому что идет снижение ключевой ставки - ставка рефинансирования ЦБ РФ сейчас меньше 10%, и, скорей всего, она и дальше будет снижаться, а следовательно, к ней будут подтягиваться все остальные ставки.  К тому же, АИЖК значительно увеличило объемы рефинансирования ипотечных бумаг. Кроме того, уменьшился дефицит ликвидности в банковском секторе, и государство настроено на поддержку ипотечного рынка", - говорит Макаров.

Идеальный заемщик

В «МИЭЛЬ-Брокеридж» отмечают, что охотнее всего банки кредитуют незамужних сотрудниц или женатых сотрудников госкорпораций. Сегодняшний портрет «идеального» заемщика - это незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет, с высшим образованием, имеющие хороший (от 100 тыс. рублей) доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ, и 50% собственных средств от стоимости приобретаемой квартиры.

По данным  «МИЭЛЬ-Брокеридж», 95% заемщиков берут кредиты в рублях. Для сравнения, в 2007 году 60% кредитов привлекалось в долларах, 40% - в рублях; в 2008 году соотношение поменялось: 40% - в долларах, 60% - в рублях, и далее количество рублевых кредитов возрастало. «Выгоднее и удобнее брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает зарплату, в этом случае он застрахован от рисков колебаний курсов валют. Учитывая, что сейчас все зарплаты, в основном, выдаются в рублях, практически все заемщики берут кредиты в российской  валюте», - сказал Шленов. 

Сколько берут и что покупают

«Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования сегодня предлагаются заемщикам, имеющим 50% и более собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости и готовым вернуть кредит в ближайшие 5-10 лет», - говорит Шлёнов, приводя в пример программу «Сбербанка» для молодых семей и «Московского кредитного банка», по которой при наличии 50% собственных средств кредит можно взять с процентной ставкой 10% на 5 лет. Однако наиболее популярным запросом, по данным его компании,  все же является сумма в размере 3,5 миллионов рублей (это, как правило, 30-40% от стоимости приобретаемой недвижимости). По данным ИФК «Метрополь» -  2,5 млн. руб. Для сравнения, по данным «Кредитмарта», в начале 2008 г. средняя сумма кредита составляла $200000.

В ряде банков сегодня можно взять кредит, подтвердив свой доход по форме банка, говорят в «МИЭЛЬ-Брокеридж». При этом, пусть небольшая часть дохода, все-таки должна быть подтверждена справкой 2-НДФЛ. Например, кредит на таких условиях можно получить в банках: «ВТБ24», «РосЕвроБанке», «НордеаБанке», «BSGV», «Газпромбанке», «ДельтаКредите», «НРБ», «Росбанке», МКБ. «Вилка» фиксированных процентных ставок в этом случае составляет в рублях от 12% до 20%, в валюте - от 11% до 15%. 

 «В основном, сейчас берутся кредиты на улучшение жилищных условий, - говорит в комментарии RB.ru Шлёнов, -  когда продается имеющаяся квартира, деньги от ее продажи рассматриваются как собственные средства, добирается небольшой ипотечный кредит и приобретается более комфортное жилье или квартира большей площади».  

Первичный рынок

По словам Шлёнова, многие банки реанимировали программы кредитования квартир в новостройках, которые, как более рисковые, были приостановлены в первую очередь. Сейчас практически все банки, работающие с ипотекой, выдают кредиты на покупку квартир в новых или еще строящихся домах. В качестве обеспечения заемщик предоставляет имеющуюся у него недвижимость (программы «ВТБ 24», «ДельтаКредит», «Сбербанк») или залог прав на новую квартиру («Газпромбанк», «Нордеа Банк»). Следует отметить, что банки работают с проверенными застройщиками. Основным требованием к объектам является готовность от 90%.  На первичном рынке, по данным «Кредитмарта», наименьшие процентные ставки - в «Росевробанке» и «Газпромбанке» - они начинаются от 16% (в рублях). 
Дефолтные квартиры

Интересно, что, несмотря на то, что средние ставки остаются выше, чем до кризиса, квартиры, находящиеся в залоге у банка, по которым заемщик не в состоянии выплачивать кредит, не пользуются большим спросом. По данным «Кредитмарта»,  в Московском регионе сейчас выставлена на продажу 141 дефолтная квартира. Минимальная стоимость такого объекта составляет - 4,5 млн. руб. (29,5 кв.м.). "Надо понимать, - говорит главный специалист отдела по работе с финансовыми институтами компании «Кредитмарт» Андрей Романов, - что  банк вместе с докризисными условиями предлагает, как правило, и докризисные цены - банк, который принимал квартиру в залог до кризиса, хочет получить за нее и докризисную сумму". В период с 21 сентября по 3 ноября был реализован 21 объект недвижимости в Московском регионе. "Для такого количества банков это небольшая величина, - считает эксперт, - но зато, как обещают банки, это быстрые сделки, банкам уже знакомы эти квартиры, они не требуют дополнительной проверки на юридическую чистоту".