Кризис закончилсяИнвесткомпании поверили в недвижимость 

Елена Виноградова, Татьяна Рютина, Кирилл Корюкин

 

Московская недвижимость — один из наиболее выгодных объектов для инвестиций, считают аналитики “Атона”. Инвесткомпания рекомендует зарубежным инвесторам вкладываться в столичные офисы и склады. Сам “Атон” собирается привлечь в новый фонд недвижимости $100 млн. Сообщения о создании подобных фондов звучат одно за другим: их основатели утверждают, что кризис на рынке недвижимости преодолен.

“Время заняться недвижимостью” — под таким заголовком “Атон” выпустил для своих иностранных клиентов 68-страничное исследование. Один из основных аргументов “Атона” — высокая доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости класса А, достигающая в Москве 14-18% годовых. В Варшаве и Праге этот показатель составляет лишь 11%, в Берлине и Лондоне — около 6%. А риск снижения арендной платы в Москве невелик из-за отставания предложения от спроса, отмечается в исследовании. По данным “Атона”, средневзвешенные ставки аренды первоклассной коммерческой недвижимости превышают в Москве 500 евро за 1 кв. м в год, что уступает только показателям Парижа и Лондона (больше 700 евро в год).

Самыми привлекательными “Атон” считает склады международного класса с доходностью 18% годовых. На втором месте торговые помещения (доходность более 15%), а офисы (14%) лишь на третьем. Аналитики прогнозируют, что к 2010 г. доходность всех трех сегментов выравняется до 9-10%, но за это время цены на недвижимость класса А могут вырасти более чем на 66%, и в целом инвесторы смогут увеличить вложенный капитал на 30-100%. Эксперты по недвижимости соглашаются с тезисом о привлекательности столичного рынка коммерческой недвижимости, но некоторые выводы “Атона” подвергают сомнению. По прогнозам Jones Lang la Salle, коммерческая недвижимость за пять лет подорожает лишь на 20-30%. Юлия Никуличева, замгендиректора Jones Lang la Salle, считает, что “высокая доходность [складов] объясняется рискованностью вложений”, и более интересным объектом вложения остаются офисы и торговая недвижимость. Выводы исследования “Атон” собирается проверить на собственном примере. Основной акционер компании Евгений Юрьев весной заявлял, что она будет управлять инвестициями в недвижимость. По словам информированного сотрудника “Атона”, фонд, рассчитанный на иностранных инвесторов, должен приступить к работе в 2005 г., в него предполагается привлечь до $100 млн. Владлен Волошин, начальник отдела недвижимости ИК “Велес Капитал”, считает, что институтов, предлагающих инвестировать в российскую недвижимость, будет все больше. Если раньше подобные фонды создавались под крупных инвесторов, то теперь возможность таких вложений появляется у институциональных и частных инвесторов, добавляет Алексей Языков, аналитик “Атона”. В России с весны работает инвесткомпания Eastern Property Holding (EPH), акции которой размещены на швейцарской фондовой бирже. Среди ее приобретений офисный центр “Берлинский дом” и доля в гипермаркетах “Мосмарт”. Аналитики “Атона” оценивают доходность EPH в 12-13%. На прошлой неделе о создании фонда недвижимости объемом $50 млн объявила ИК “Велес Капитал”. Учрежденная “Интерросом” для инвестиций в недвижимость компания “Открытые инвестиции” пообещала разместить акции на бирже. Создает новый фонд недвижимости и “Тройка Диалог”. Екатерина Константинова, представитель УК “Тройки Диалог”, рассказала, что пилотный фонд объемом $1,3 млн был сформирован весной, а в сентябре “Тройка” начала формирование второго фонда объемом $20 млн. Оба фонда созданы для работы с коммерческой недвижимостью. Создатели новых фондов считают, что кризис на рынке столичной недвижимости преодолен. Языков из “Атона” отмечает, что стабилизация цен — позитивный фактор для рынка. Когда цены растут на 50-70% в год, это свидетельствует о высоких рисках, говорит он. А Владлен Волошин из “Велес Капитала” убежден, что интерес инвесторов недвижимости со стороны инвесторов никогда и не ослабевал. “Пока нефть стоит столько, сколько сейчас, доходы от ее продажи надо куда-то вкладывать”, — рассуждает он. А вот управляющий фондом УК “Метрополь” Андрей Беспалов считает, что московский рынок недвижимости не лопнул летом лишь чудом. Подорожание нефти и поступление денег от ее продажи в Россию спасло рынок московской недвижимости от краха, говорит он, а ожидаемое укрепление рубля приведет к снижению процентных ставок по кредитам и “строители смогут рефинансироваться и вылезти из ямы”.