Автор: журнал «Новый Адрес»
Факторы привлечения
«На сегодняшний день черногорское побережье является весьма привлекательным сегментом инвестирования», - отмечает менеджер проектов курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова. По ее словам, во-первых, это определяется богатым природным потенциалом. «Черногория является оазисом первозданной природы с самыми высокими экологическими показателями и удивительно мягким климатом», - говорит эксперт. Во-вторых, эту страну отличает менее сложный порядок (чем, например, в Москве и большинстве российских городов) купли-продажи недвижимого имущества и получения исходно-разрешительной документации. В-третьих, свою роль играет постоянно увеличивающийся спрос при достаточно высоком потенциале роста цен. В-четвертых, не менее важен низкий уровень криминогенной опасности. Все это, по мнению экспертов, безусловно, влияет на инвестиционную активность, которая в дальнейшем только продолжит свое развитие.
Интерес россиян к Черногории, по мнению директора по продажам черногорского подразделения Mirax Group Сергея Замуруева, был вызван несколькими факторами: дешевизной объектов, простотой регистрации покупок на физическое лицо, природными красотами, наличием евро в обращении, исключительно хорошим отношением черногорцев к русским, а также отсутствием виз для кратковременных визитов.  «Все это остается по-прежнему актуальным, кроме, пожалуй, дешевизны - цены в Черногории уже не столь низкие, как три года назад», - говорит Сергей Замуруев.
Растущее предложение
Среди крупных инвестиционных проектов выделяются проекты некоторых российских компаний. В частности, Mirax Group строит в Будваской Ривьере «город-клуб» Astra Montenegro. В свое время проект был представлен на выставке Millionaire Fair в Москве. На участке площадью 8,7 га, расположенном на мысе Завала на Адриатическом море, между городами Будва и Бечичи, девелопер возводит несколько десятков вилл и 32-этажную башню с апартаментами и пятизвездочной гостиницей под управлением Hyatt. В общей сложности предполагается построить 94 тыс. кв. м жилья. Инфраструктуру комплекса составит оздоровительный центр, фитнес-центр, SPA центр, детский клуб, зоны отдыха, детские площадки и яхт-клуб. Общий объем инвестиций оценивается более 200 млн евро. Предположительные сроки строительства - 3- 3.5 года (с 2008 по 2010 - 2011 гг.).
ГК «Метрополь» обнародовал планы по возведению курортного комплекса в южной части крупнейшего в Бока-Которской бухте острова Святого Марка, который полностью принадлежит «Метрополю». Северная часть останется необитаемой, и гости смогут насладиться красотой нетронутого природного ландшафта. На территории площадью 93 тыс. кв. м предполагается возвести 240 частных вилл, апартаментов и таунхаусов класса люкс, отель со spa-центром, казино, банкетным и конференц-залом, детский парк развлечений, бутики и художественную галерею, пять ресторанов, яхт-клуб с причалом на 148 яхт, а также несколько спортивных площадок, теннисных кортов и вертолетных площадок. Кроме того, на острове будут оборудованы пляжи с открытыми барами и водными аттракционами. Все работы планируется завершить к 2010 году. Также периодически появляются слухи о том, что Роман Абрамович будет развивать 13-километровый песчаный пляж под названием Great Ulcinj beach. За эту землю ему придется побороться с инвестиционным фондом, принадлежащим правителям ОАЭ, и крупной венгерской корпорацией TriGranit, которые обещают инвестировать в развитие этого курорта $4 млрд.
Рынок
«Сейчас основная масса предложения «первички» сосредоточена в Будванской Ривьере, где представлена весьма разнообразная инфраструктура, сформированная на базе гостинично-рекреационного сегмента. Значительно меньше объектов первичного рынка может предложить Бока-Которская бухта. Малые объемы застройки приходятся на Барскую Ривьеру, где представлено незначительное количество предложений», - отмечает Елена Некрытова. По ее данным, на Будванскую Ривьеру приходится 55% предложения, 40% - на Которскую бухту, 55 - на Барскую Ривьеру. «Спрос ограничивает в первую очередь сложность получения разрешительной документации на строительство и неразвитость инфраструктуры. Однако иностранцы, в том числе и россияне, скупили много участков, и если на них начнется массовое строительство, рост цен должен остановиться, так как достойных предложений появится больше, чем сейчас. Падения цен, однако, не предвидится - за последний год выросла и стоимость строительства, и издержки инвесторов стали, таким образом, выше», - говорит Сергей Замуруев.
Вопрос цены
«Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости по-прежнему имеет положительную динамику, но темпы ее роста становятся все более умеренными. Так, за первое полугодие 2008 года цены на жилую недвижимость в целом по рынку выросли на 10,7%. При этом их значения находятся в диапазоне от 1,6 тыс. евро до 10 тыс. евро за кв.м жилой недвижимости, и от 30 до 820 евро за кв.м на земельные участки», - отмечает Елена Некрытова. По ее словам, первичный рынок также демонстрирует рост цен, который по итогам первого полугодия составил 9,66% по отношению в концу 2007 года: 4,2% - в первом квартале и 5,46% - во втором. Средняя стоимость за кв.м составляет около 2,8 тыс. евро, при этом разброс цен может достигать от 2 тыс. до 6,4 тыс. евро за кв.м. «Самый большой рост цен на недвижимость в Черногории произошел в 2006 году. Если в начале 2006 года разумной ценой жилья в среднем было 1,5 тыс. евро за кв. м, то к концу 2007 цены перевалили за 25 тыс. евро за кв. м. Я помню, как в июне 2006 года рассчитывал бизнес-план для одного участка в Будве, и этот бизнес-план давал интересующую инвестора рентабельность при продажной цене более 3 тыс. евро за кв. м. Бизнес-кейс не был принят - никто не мог поверить, что цены достигнут этого предела.  Сейчас это произошло», - рассказывает Сергей Замуруев.
Наибольшее влияние на ценообразование имеют расстояние до моря и виды на море из окон, развитость инфраструктуры района, площадь и возраст объекта, а также престижность места расположения. Удаленность от моря и видовые характеристики - наиболее значимые факторы. По данным Елены Некрытовой, вид на горы (вместо морской панорамы) снижает стоимость объекта на 12-15%, на столько же падает цена, если объект удален от берега на 1 км, а если это расстояние увеличивается до 4 км, то цена может упасть на все 50%. «Объективные факторы, способствующие росту цен - в первую очередь, недостаток предложений должного качества. В особенности это касается частных домов и квартир. Однако по моей оценке, темпы роста цен снизятся: Во-первых, с переходом Черногории на более высокий ценовой уровень у покупателей появляются альтернативы; во-вторых, количество собственников, которые могут себе позволить покупку недвижимости в Черногории, будет снижаться», - отмечает Сергей Замуруев.
По его словам, самые престижные районы Черногории - это район Святого Стефана, старые города Будвы и Котора, Петровац. Как правило, сумма инвестиций здесь составляет менее миллиона евро за небольшие по российским меркам участки - 1000-5000 кв. м. Сейчас появляется интерес и к участкам не только на берегу, но и на расстоянии 2-5 километров от моря, и в горах. «Конкуренцию Черногории сейчас составляет в основном Хорватия – ее природа сравнима, и, во всяком случае, не хуже черногорской. При этом инфраструктура в Хорватии развита лучше», - говорит эксперт. По его словам, земельные участки на черногорском побережье, в пределах нескольких километров от моря могут стоить от 40 до 1 тыс. евро за кв. м. «К дальнейшему росту цен на отдельные участки приведет принятие градостроительных планов - тогда станет ясно, как много можно будет строить в том или ином месте.  В целом, цены, как правило, формируются по принципу «дороже, чем продал сосед», - добавляет он. По его словам, если Черногория будет развиваться должным образом, цены могут сравняться с хорватскими. «Продажи будут продолжаться, однако бум, на мой взгляд, заканчивается. В Черногории скоро будут покупать только те, кто действительно любит эту страну, и делает сознательный выбор в ее пользу. Разумный уровень цен должен находиться в промежутке между 2,5тыс. евро и 5 тыс. евро за кв. м», - отмечает эксперт.
«Рассматривая динамику цен в Черногории, необходимо отметить, что последние два года стали знаковыми для рынка недвижимости страны. В зависимости от места и объекта стоимость выросла в среднем на 80-100% за этот период», - отмечает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». По его словам, в ближайшие 2-3 года цены продолжат уверенный рост. «В то же время темпы прироста будут постепенно снижаться. Увеличение цен в 2008 году ожидается на уровне 30%. Последующие два года прирост составит также не менее 30%», - добавляет он.