Фонды недвижимости обеспечили больше половины оборота вторичного рынка паев

Сергей Лаврентьев

Эксперты уверены, что закрытые фонды пользуются спросом на вторичном рынке потому, что для стороннего инвестора это практически единственный способ стать пайщиком ЗПИФа недвижимости и диверсифицировать свой портфель за счет инструмента, доходность которого не коррелирует с рынком акций. Это важно, поскольку ЗПИФы недвижимости в 2007 году в среднем показали более высокую и стабильную доходность (20–30%), чем открытые фонды (7–10%). В частности, доходность ЗПИФа «АГ Капитал ИНТЕРРА» (УК «АГ Капитал») в прошлом году составила 50%, причем объем сделок с паями этого фонда составил более 7 млрд руб. — около трети объема торгов всех ЗПИФов недвижимости. С его паями было совершено более 25 тыс. сделок. «Это первый закрытый фонд, который был допущен к торгам на ММВБ с сентября 2006 года», — отмечает управляющий директор УК «АГ Капитал» Александр Агибалов. По его словам, за прошлый год оборот фонда «АГ Капитал ИНТЕРРА» на ММВБ вырос почти в два раза. Также в числе лидеров по объему и количеству сделок на ММВБ — фонды «Коммерческая недвижимость» (УК «Тройка Диалог»), «Арсагера — жилищное строительство» (УК «Арсагера»), закрытые фонды недвижимости управляющих компаний «Регион Девелопмент» и «Уралсиб Эссет Менеджмент».

Тем не менее отнюдь не розничные пайщики обеспечивают пока основной объем оборота паев ПИФов на рынке. По оценкам экспертов, в 2007 году институциональные инвесторы обеспечили 95% объема сделок ЗПИФов. «В ЗПИФы на вторичном рынке в основном инвестируют институциональные инвесторы и квалифицированные частные инвесторы», — отмечает гендиректор УК «Метрополь» Мечислав Шешеловский. По его словам, непрофессиональные инвесторы вряд ли смогут подробно проанализировать активы ЗПИФа и оценить их.

В свою очередь управляющие компании выводят паи закрытых фондов на биржу в основном для того, чтобы сделать их более ликвидными. «Паи выставляются на биржу и продаются с целью частичного или полного замещения собственного капитала средствами сторонних инвесторов, а при поддержке вторичных продаж силами компании это позволяет пайщикам продать паи, не дожидаясь завершения работы фонда», — объясняет директор по развитию УК «Ист Коммерц Управление активами» Евгений Фазлеев. «Кроме того, некоторые институциональные инвесторы, например НПФы и фонды фондов, не могут инвестировать в фонд, паи которого не котируются на бирже», — отмечает вице-президент УК «Арсагера» Андрей Поляков.

Общий объем сделок с паями интервальных ПИФов составил в 2007 году чуть более 710 млн руб., то есть всего 3,5% от общего оборота вторичного рынка. При этом количество сделок с паями ИПИФов составило 33% от общего числа сделок. Такое соотношение объема торгов и количества операций эксперты связывают со спекулятивными операциями с паями некоторых фондов. Например, с паями фонда «Индекс ММВБ» (УК «Пиоглобал Эссет Менеджмент») в прошлом году было совершено более 16 тыс. сделок на сумму около 20 млн руб. «Такая ликвидность паев фонда была получена за счет работы нашего маркетмейкера, который поддерживает котировки паев с небольшим спрэдом, 2%», — говорит портфельный управляющий УК «Пиоглобал Эссет Менеджмент» Олег Короб. Оборот ИПИФа «Интерфин Энергия» (УК «Интерфин Капитал») в 2007 году составил более 335 млн руб. «Большую часть портфеля фонда составляют перспективные акции энергетического сектора: компании, которые перешли в ГидроОГК», — говорит гендиректор УК «Интерфин Капитал» Олег Серегин. По его словам, этим и обусловлен интерес инвесторов к фонду. Кроме того, доходность фонда «Интерфин Энергия» в 2007 году составила 41,6%.

С паями открытых ПИФов, которые составляют 55% от общего числа фондов, котируемых на ММВБ, в прошлом году было совершено 13 тыс. сделок. Это всего 2% от общего числа сделок. Оборот составил около 5 млрд руб. (25% от общего объема сделок с паями фондов). Такое соотношение количества сделок и оборота управляющие объясняют большим числом крупных «индивидуальных» сделок. «Иногда частные инвесторы обращаются с просьбой организовать сделку по покупке большого объема паев через биржу, и управляющая компания специально для него выводит паи на вторичный рынок», — рассказывает вице-президент УК «Ренессанс Управление Инвестициями» Алексей Дроботай. По его мнению, за счет этого получается относительно большой оборот при малом числе сделок.

У мелких инвесторов паи открытых фондов на вторичном рынке спросом не пользуются. «Хорошо, если 2% от общего числа частных инвесторов покупают паи на бирже», — отмечает консультант по личным финансам ИК «Финам» Николай Солабуто. Он считает, что для большинства розничных инвесторов покупать паи в офисах УК или у агентов привычнее. Не слишком заинтересованы в развитии вторичного рынка и сами управляющие. «Чтобы поддерживать котировки, управляющие компании должны нанимать маркетмейкеров, а это дополнительные расходы», — объясняет г-н Короб. По его словам, управляющая компания не получает прибыли от оборота паев на бирже: скидки и надбавки управляющему платят только при совершении сделок на первичном рынке. СЧА фондов за счет оборота на бирже также не увеличивается.

Кроме того, отсутствие интереса розничных пайщиков к приобретению открытых ПИФов на рынке связано с достаточно высокими спрэдами. «Спрэды у многих котируемых на бирже паев ОПИФов могут достигать достаточно больших величин, что делает покупку паев менее выгодной, чем в офисе УК», — говорит руководитель группы по развитию инструментов коллективного инвестирования ЗАО «Фондовая биржа ММВБ» Павел Иванов. «Поэтому пока паи ОПИФов размещаются на бирже в основном для повышения имиджа компании», — отмечает директор по развитию фондов и доверительного управления УК «КИТ Фортис Инвестментс» Андрей Коровкин. По словам портфельного менеджера УК «Тройка Диалог» Олега Ларичева, компания запустила свои фонды на биржу, чтобы обеспечить доступ к ним инвесторов на ММВБ. «Но никакой прибыли с этого не получаем», — заявляет г-н Ларичев.

Впрочем, по мнению участников рынка, биржа станет одним из каналов продаж паев, если управляющим будет разрешено проводить там первичное размещение. «Это позволит пайщикам снизить издержки и сделает покупку паев очень удобной, а управляющие получат возможность предлагать свои фонды клиенту любой брокерской компании в любом месте, где доступен Интернет», — уверен Евгений Фазлеев.