Иван Тишинский

Главной интригой прошедшей в Каннах международной выставки инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости MIPIM-2008 стал сам факт ее проведения в условиях мирового кризиса ликвидности. Россияне пытались убедить коллег в том, что отечественный рынок девелопмента по-прежнему остается привлекательным объектом для инвестиций.

Поддержать отечественных девелоперов прибыла «тяжелая артиллерия» — представительная делегация чиновников во главе с двумя министрами — Эльвирой Набибулиной из Минэкономразвития и Дмитрием Козаком из Министерства регионального развития. На пресс-конференции глава МЭРТ заверила собравшихся, что ее ведомство делает все возможное для защиты прав инвесторов и формирования прозрачного инвестиционного климата в стране, более того (что также важно для потенциальных инвесторов) — у финансовых властей России достаточно инструментов, чтобы решить проблемы с ликвидностью на финансовом рынке.

В последние годы по количеству компаний, представленных на MIPIM, россияне наступают на пятки лидерам рынка — англичанам, французам и итальянцам. В этом году число российских участников по сравнению с 2007 годом увеличилось на 13% и составило 488 компаний. Всего же на мероприятии, прошедшем с 11 по 14 марта в Каннах, было зарегистрировано более 6,7 тыс. компаний из 74 стран мира.

Однако не только количеством участников может похвастаться российская делегация. Год от года растет и количество заключенных на выставке (или по ее итогам) контрактов. Например, в списке фаворитов уже третий год Краснодарский край. Так, в 2006 году итогом участия региона в MIPIM стало подписание соглашений на сумму $650 млн, а в 2007 году край собрал в Каннах инвестиционный урожай на сумму $1,5 млрд. В 2006—2007 годах доля средств, направленных иностранцами в российскую коммерческую недвижимость, составила более 60% всех инвестиций. О результатах MIPIM-2008 для российских компаний говорить пока рано. Но тренды рынка недвижимости, которые выявил форум, уже вполне очевидны.

Финансово обоснованные амбиции

В последнее время все чаще успешные коммерческие проекты представляют и реализуют не только старожилы рынка, но и довольно молодые компании, имеющие, впрочем, солидную поддержку со стороны финансово-промышленных групп. Как правило, это компании, созданные в целях диверсификации бизнеса, — например, «Система-Галс», «ВТБ-капитал», «Ренова-Девелопмент»... К этой когорте принадлежит и «Объединенная промышленная корпорация», которая была создана в 2004 году для управления небанковскими активами Международного Промышленного Банка. В портфеле МПБ были активы в разных секторах экономики, в том числе и в недвижимости, имелся также существенный земельный банк. Перевод этих активов в ОПК позволил структурировать их, организовать эффективное управление инвестициями. Сегодня ОПК управляет активами общей стоимостью более $13,5 млрд. Следующим шагом стало создание в рамках ОПК компании «ОПК Девелопмент», которая сосредоточилась на реализации проектов в сфере недвижимости. Специализация «ОПК Девелопмент» — это уникальные проекты премиум- и бизнес-класса: реконструкция исторического комплекса на Красной площади в Москве, строительство резиденций высшего уровня, суперэлитного коттеджного поселка на Рублево-Успенском направлении в Подмосковье, строительство нового целевого жилого квартала в центре Санкт-Петербурга, несколько эксклюзивных проектов в олимпийском Сочи. Общая площадь девелоперских проектов ОПК составляет 4,2 млн кв. м. Сегодня в финансировании отдельных проектов участвуют крупнейшие государственные банки России, в том числе Сбербанк. В амбициозные планы ОПК входит проведение IPO «ОПК Девелопмент».

В Канны компания привезла целый портфель проектов, обладающих высокой инвестиционной привлекательностью и вполне соответствующих намеченным выставкой актуальным тенденциям эволюции рынка недвижимости.

Меньше риска

Первое, что бросается в глаза, — интерес инвесторов к менее рискованным, жестко ограниченным во времени проектам с высоким коэффициентом окупаемости. Как считают эксперты, несмотря на обилие представленных региональных проектов, в первую очередь инвесторов найдут объекты, расположенные в Москве и Санкт-Петербурге.

Хорошие шансы у проектов по строительству деловых, многофункциональных центров, а также у объектов, которые появятся на месте реконструируемых промзон. Так, московское правительство возлагает большие надежды на проекты реконструкции деревень Захарьино и Кожухово, предложенные ГУП «УПЗ», на проект компании «РСК» по реконструкции территории завода «Серп и Молот» и проект ИФК «Метрополь» по возведению делового района «Метрополия» на территории завода «Москвич».

На пике популярности проекты по реконструкции культурных и исторических объектов. Участники и гости каннской выставки могли ознакомиться, например, с проектом восстановления и реставрации памятника садово-паркового искусства XVIII—XIX веков усадьбы «Студенец», который осуществляет компания «Декра». Еще один интересный проект — «Кремлевский» — представила компания ОПК, выступающая как инвестор и девелопер объекта.

Речь идет о реконструкции исторического комплекса по адресу: Москва, Красная площадь, дом 5, который был построен в 1894 году по проекту архитектора Романа Клейна. Здесь будет открыт отель класса «де люкс» с апартаментами общей площадью 78,7 тыс. кв. м. Отель разместится в Главном корпусе, который сохранит свой исторический облик, а апартаменты будут возведены во внутреннем дворе. Комплекс предложит принципиально новый для исторической части Москвы тип жилья — многоуровневое жилое пространство площадью от 120 до 400 кв. м.

Примечательно, что архитектурная концепция проекта разработана французским архитектором Жаном-Мишелем Вильмоттом, одним из самых востребованных современных архитекторов, одним из авторов реконструкции и реновации Лувра.

Что касается Санкт-Петербурга, то, как показала MIPIM, здесь, в отличие от Москвы, по-прежнему актуальны крупные девелоперские проекты — строительство и реконструкция целых микрорайонов. Так, «ОПК Девелопмент» презентовала один из самых перспективных девелоперских проектов Северо-Запада России, который компания реализует в центре Санкт-Петербурга на участке площадью около 60 га. Здесь будет построен микрорайон из жилых, гостиничных и торговых объектов. Их общая площадь составит 2,8 млн кв. м, при этом на жилые объекты придется 2,3 млн кв. м. Кроме того, при участии правительства города будет разработана программа развития транспортной сети района. Например, планируется возведение новых современных мостов, которые соединят Васильевский остров с ведущими магистралями Санкт-Петербурга.

Олимпийский почин

В ближайшие несколько лет будут востребованы проекты в Краснодарском крае. Не случайно делегация этого региона была наиболее представительной. Предстоящая Олимпиада в Сочи дала мощную фору развитию региона. В числе проектов, вызвавших интерес потенциальных инвесторов, — реконструкция центральной части Краснодара, строительство жилых комплексов и объектов логистики в столице края и в Новороссийске, проекты благоустройства города-курорта Анапы и строительство туристско-рекреационных комплексов на побережье и в предгорье Туапсинского района. Ну и, конечно же, Сочи — фаворит MIPIM-2008. В числе представленных проектов — олимпийские объекты, жилые комплексы и проекты по созданию инфраструктуры столицы Олимпиады-2014 — ландшафтно-рекреационный комплекс «Остров Федерация», многофункциональный комплекс «Фестивальный», олимпийские объекты, размещенные на территории от Красной Поляны до Имеретинской низменности. В преддверии Олимпиады спрос на недвижимость здесь растет небывалыми темпами. Прежде всего это касается жилой, гостиничной и торговой недвижимости. Образцом олимпийского девелопмента от ОПК станет многофункциональный комплекс на базе знаменитой гостиницы «Приморская».

Он расположен в районе «золотой мили», единственном участке Сочи, где море не отделяется от города железной дорогой. Здесь появится отель класса «люкс» и апартаменты под управлением международного гостиничного оператора. Еще один сочинский проект компании — возведение торгово-развлекательного комплекса на месте существующего устаревшего здания Центрального универмага. Он будет включать в себя супермаркет площадью более 1000 кв. м, торговые галереи площадью более 7000 кв. м, рестораны и объекты развлекательной инфраструктуры площадью около 4000 кв. м и подземную парковку.

Загородный «люкс»

На MIPIM-2008 было представлено много загородных проектов (в том числе мега-комплексов) из различных регионов России — Нижнего Новгорода, Самары, Казани, Челябинска, Тюмени... Внимание специалистов привлек мега-проект компании «Нижегородкапстрой» стоимостью $20 млрд — Globe Town, расположенный на левом берегу Волги на площади 3 тыс. га.

Не остался незамеченным подмосковный проект корпорации «Знак» — «Гран-При», который уже реализуется при поддержке правительства Московской области. Планируется, что на территории комплекса появится ипподром международного класса, а также жилая, общественная, социальная и коммерческая недвижимость общей площадью 1,7 млн кв. м.

Однако, по мнению экспертов, особый интерес у инвесторов вызовут относительно небольшие уникальные объекты класса «люкс», рентабельность которых высока. Спрос на подобные объекты не падает даже в неблагоприятные с экономической точки зрения времена. В рамках MIPIM «ОПК Девелопмент» впервые публично представила проект «Грибаново» — поселок класса «супер де люкс» западного типа, который расположится на площади в 470 га. В разработке концепции застройки поселка «Грибаново» приняли участие ведущие мировые архитектурные и дизайнерские бюро. В частности, архитектурную концепцию «Грибаново» разрабатывает известное французское архитектурное агентство Жана-Мишеля Вильмотта. Всего на участках площадью от 30 до 100 соток будет возведено несколько сотен коттеджей. Одна из достопримечательностей проекта — исторические пруды графа Шереметева с парком, которые находятся на территории поселка и занимают 35 га. Проектом также предусмотрены: большая прогулочная территория, сеть пешеходно-велосипедных дорожек, три пляжные зоны общей площадью 5 га.

Другая, уже современная достопримечательность — гольф-поле площадью 104 га на 18 лунок, спроектированное компанией легендарного Арнольда Палмера. «Гольф-поле от Палмера» — это высший знак качества мирового уровня, недостижимый для других проектно-дизайнерских бюро.