Соревнование девелоперов в масштабах и амбициозности проектов сегодня, по крайней мере, отложено до лучших времен. В изменившихся экономических условиях многие из них заморожены, секвестированы в финансовом плане и упрощены концептуально. Возможно, о мегапроектах нужно вовсе забыть? Олег Король, генеральный директор компании «Метрополь Девелопмент», с этим не согласен.

«СНИП»: Олег Олегович, большинство девелоперов, до кризиса напропалую заявлявших о мегапроектах и состязавшихся в грандиозности планов, сегодня предпочитают о них не вспоминать. А как обстоят дела с вашей «МЕТРОПОЛИЕЙ», проект которой, как помнится, предполагает возведение около миллиона кв.м недвижимости на территории 21 га?

— Мы от него ни в коем случае не отказываемся. Более того, мы не стали вносить в этот проект никаких кардинальных изменений, сохранив прежними концепцию и основные технико-экономические параметры. Однако, учитывая реалии сегодняшнего рынка, сделали определенные корректировки. В частности, мы увеличиваем количество фаз реализации «МЕТРОПОЛИИ», а также планируем снизить высотность объектов. Но общий объем ввода при этом останется неизменным за счет увеличения количества возводимых зданий. Таким образом, улучшаются возможности для эффективного реинвестирования последующих фаз за счет предыдущих. А главное, мы сможем, исходя из ситуации, складывающейся на рынке, менять опции проекта: вводить нужное на текущий момент количество площадей, оперировать назначением объектов и т. д. Сейчас нашим проектировщикам и консультантам дано задание тщательно изучить и спрогнозировать конъюнктуру рынка. По предварительным данным, в рамках первой фазы мы построим всего 110-115 тыс кв.м, и, вероятнее всего, это будет офисно-гостиничный комплекс. Отель предполагается 3-4*. Над концепцией офисной части сейчас идет работа. Мы планируем заложить в нее некую «изюминку», которая сделает объект необычным и привлекательным для рынка. Конкретика — пока секрет.

Наша задача — сделать «МЕТРОПОЛИЮ» более устойчивым и восприимчивым к изменениям рынка проектом. А объемы нас не смущают. С учетом перспектив развития Москвы как мирового финансового центра и России в целом рано или поздно они все равно будут востребованы. Пусть через 5 лет, через 10… Собственно, этот проект долгосрочный, он на такой срок реализации и рассчитан. Кстати, данные исследований, проведенных компанией CB Richard Ellis, показали, что к тому времени, когда мы планируем перейти к этапу строительства (через 2-3 года), ситуация на рынке начнет постепенно налаживаться. Впрочем, и время начала стройки мы можем выбрать по своему усмотрению, в зависимости от экономической ситуации.

«СНИП»: Но любой долгосрочный проект требует финансового содержания. Вы так свободно распоряжаетесь временем и средствами в условиях кредитного дефицита?

— Группа компаний «Метрополь» имеет диверсифицированный бизнес, достаточно собственных средств и привлеченных инвестиций для финансирования разных проектов, в том числе крупных девелоперских. Но мы, конечно, не отказываемся от банковских кредитов или партнерских инвестиций. В частности, сотрудничали со Сбербанком, ВТБ, Росбанком, Банком Кипра и др. Но при этом, выбирая источники финансирования, всегда сравниваем, на каких условиях можно привлечь сторонние деньги и сколько стоят ресурсы в группе. До сих пор мы чаще пользовались своими ресурсами. Скажем, все текущие проекты полностью реализуются на средства ГК «Метрополь». Поэтому мы имеем возможность прорабатывать их более детально.

Кроме того, достаточно стабильный доход приносит арендный бизнес на уже действующих объектах «Метрополь Девелопмента». А в скором времени мы планируем реконструировать еще несколько зданий, которые также, надеемся, позволят успешно зарабатывать.

«СНИП»: Расскажите об этих объектах подробнее.

— В феврале нынешнего года был введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс «Московского центра боевых искусств» на Варшавском шоссе площадью 58 тыс кв.м. Торговая и офисная часть cегодня сдается в аренду. Сейчас лето, и пока помещения не удалось в достаточной мере заполнить арендаторами. Однако осенью-весной, я уверен, нам удастся это сделать, поскольку условия очень привлекательные. В частности, мы пересмотрели арендные ставки — сегодня они составляют 10-12 тыс. рублей за кв.м в год (без НДС и операционных расходов). В состав комплекса на Варшавке входит также спортивный центр с залом на 1 тыс. мест, который, собственно, и дал объекту имя. Его площадь составляет 8 тыс кв.м. Эта часть передается городу в качестве его доли, управлять ей будет структура, специально создаваемая под эгидой Москомспорта. Сейчас спортивные помещения полностью отделаны и готовы для проведения соревнований международного уровня. Подобных объектов в городе не хватает, и они востребованы. Спортивный компонент, может, и не приносит прямой прибыли, зато повышает престижность всего комплекса, создает конкурентное преимущество для привлечения арендаторов в коммерческую часть. Кстати, из этих же соображений в одну из первых фаз реализации «МЕТРОПОЛИИ» мы планируем также построить там спортивно-концертный комплекс.

В ближайшее время предполагается начать реконструкцию объекта в районе Текстильщиков на бывшей площадке «Москвича». Сейчас тщательно прорабатывается вариант — сделать его гостиницей 3*, притом что раньше планировался офисный комплекс класса «В». С учетом того, что в этом районе планами московских властей предусмотрено создание технопарка в рамках реорганизации промзоны, в дальнейшем здесь сформируется некий автономный деловой район, где необходимы будут и офисные, и гостиничные, и торговые площади. Все говорят, что сейчас много невостребованных офисных площадей. Мне кажется, что нужно 2-3 года, и рынок их «переварит», и будет ситуация, когда тех же офисов опять будет не хватать.

«СНИП»: А почему тогда сейчас такой акцент сделан на гостиницы?

— На сегодняшний момент это может быть экономически интереснее. Заполняемость гостиниц сегодня, конечно, снизилась. Но 3-4* в Москве все равно остаются востребованными (трудности у 5* отелей). Об этом, кстати, свидетельствует и тот факт, что к отелю, который мы планируем строить в «МЕТРОПОЛИИ», уже проявили интерес несколько гостиничных операторов, которые хотят войти в него в качестве соинвесторов, а в дальнейшем взять в управление. Среди претендентов мы, скорее всего, будем проводить тендер.

«СНИП»: Что-то легко вам дают деньги. Соинвесторы, банки… Между тем говорят, что банки еще не нашли новые ориентиры, не определили критерии, по которым можно оценивать «благонадежность» финансируемых проектов, претендующих на кредиты.

— Это зависит от репутации девелопера и от проекта. Если есть ясные и обоснованные грамотными расчетами показатели, то привлечь инвестиции или получить кредит — не проблема. Причем по очень привлекательной стоимости. Нам, например, готовы давать под 13-16% годовых в рублях.

Проблема многих девелоперов — в отсутствии доверия со стороны банков. Кредиторы готовы ориентироваться на те же показатели, что и раньше: доходность, срок окупаемости, естественно, скорректированные в соответствии с нынешней конъюнктурой рынка… Но большинство девелоперов внятно просчитать и аргументировать параметры проектов сегодня не в состоянии. Не из-за недостатка квалификации, нет, а просто из-за того, что ситуация сейчас остается очень неопределенной — непонятны спрос и конечный потребитель, неясно, как будет складываться ситуация в том или ином месте или сегменте. Цены на недвижимость сильно упали, но покупатели ведут себя пассивно. И причина главным образом не в отсутствии денег и не в том, что им, скажем, жилье не нужно, а в том, что сейчас есть большая опасность, что практически любой застройщик может разориться, и дом не будет достроен. Спроса во многом нет из-за кризиса доверия. Для того, чтобы начинать новые проекты, нужно четко понимать перспективы.

Конечно, заработки сегодня уже далеко не такие, как в прежние времена. Совсем другой уровень. Думаю, что мы по ставкам аренды уже достигли пресловутого «дна». Но и затраты стали другие — оптимизация, режим экономии дают свои результаты. И это нормально, поскольку лучше долгое время получать умеренную, но стабильную прибыль, учиться не транжирить деньги, чем менять сверхдоходы на падение в долговую яму.