Закрытые фонды — лучшая упаковка для недвижимости

Сергей Лаврентьев

Теоретически создать свой ЗПИФ может любой москвич, имеющий квартиру в центральном районе столицы, так как по закону минимальная стоимость чистых активов закрытого фонда — всего 25 млн руб. Пример упаковки собственного жилья в фонд подал Виктор Батурин, собравшись, среди прочего имущества, внести в свой ЗПИФ недвижимости коттедж, в котором он проживает. Упаковав квартиру в ЗПИФ, можно, например, привлекать деньги для небольшого девелопмента — на ремонт или просто продать часть квартиры. Для этого нужно всего лишь продать паи фонда, например, друзьям, соседям или родственникам, не боясь, что потом кто-то из них будет претендовать на собственность. А поскольку средний рост цен на недвижимость в Москве в 2008 году прогнозируется на уровне 20—25%, паи могут приносить вашим соседям неплохую прибыль.

Фонд – вашему дому

Идея о своем маленьком фонде недвижимости могла бы вдохновить многих обладателей квартир, а управляющим компаниям помогла бы привлечь новых клиентов. Мы решили проверить, насколько реально и прибыльно будет создать ЗПИФ из собственной квартиры. В десяти управляющих компаниях, которые специализируются на управлении закрытыми фондами недвижимости, на такое предложение нам ответили отказом. «Требования закона и выгоды УК — это разные вещи, — объясняет гендиректор УК «Метрополь» Мечислав Шешеловский. По его словам, упаковка любого актива в ЗПИФ стоит компании одних и тех же трудозатрат, поэтому работать с небольшими активами управляющим невыгодно, а для учредителя фонда — нерентабельно. Расчеты, сделанные УК «Радомир», подтвердили это мнение. Была создана модель фонда с СЧА 25 млн руб. сроком на три года. При этом был заложен рыночный рост цены на квартиру 20% годовых. За счет минимальных издержек на услуги управляющей компании и подоходного налога, который пришлось бы заплатить пайщикам после расформирования фонда (продажи квартиры), чистая прибыль пая составила бы 11,2 млн руб., или 15% годовых. Это меньше, чем прибыль от простой продажи квартиры через три года, даже с учетом расходов на услуги риэлтора (4%) — 13,4 млн руб., или 18% годовых.

Отдохни от налогов

«Чем выше стоимость фонда, тем меньшую долю от СЧА составляет комиссия управляющей компании», — говорит гендиректор УК «Регион Девелопмент» Валентина Волкова. По ее словам, минимальная стоимость активов, которую стоит упаковывать в ЗПИФ недвижимости, — 200—300 млн руб. В этом случае издержки на услуги управляющей компании не сильно отразятся на доходности.

Среди активов, которые выгодно упаковывать в закрытый фонд, управляющие называют недвижимость. «Ценные бумаги, которые не котируются на бирже, можно упаковывать и в интервальные фонды, — говорит управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский. По его словам, более удобного способа инвестировать в недвижимость, чем паи ЗПИФа, пока нет: не нужно думать о диверсификации (об этом думают управляющие), оформлении собственности, процедурных издержках. «Нужно всего лишь купить пай ЗПИФа на бирже или вступить в фонд на стадии его формирования», — отмечает г-н Бродский.

Для иностранных инвесторов инвестиции в паи ЗПИФов вообще единственный способ вкладывать в российскую недвижимость и не платить налоги. «Пай фонда — это ценная бумага, а по соглашению об избежании двойного налогообложения иностранные инвесторы, зарегистрированные на Кипре и вкладывающие в ценные бумаги, в России налогов не платят, — говорит гендиректор УК «Регионгазфинанс» Геннадий Залко. На Кипре же, по его словам, налогообложение гораздо «гуманнее», чем в России. Если же иностранный инвестор будет вкладывать в российскую недвижимость напрямую, то он, как нерезидент, будет платить подоходный налог 30%.

Налоговые плюсы ЗПИФа как упаковки активов есть и для российского инвестора. «С конца 2007 года закрытый фонд не платит налог на имущество, так как не является юридическим лицом», — уточняет Станислав Бродский. Также, по его словам, на сделки с активами ЗПИФа распространяется «отложенный» подоходный налог, что позволяет реинвестировать весь доход от продажи активов до момента расформирования фонда.

Продай пайщику коридор с ванной

Кроме налоговых преимуществ, ЗПИФ помогает сделать имущество фонда более ликвидным. «В виде паев закрытого фонда можно продать любую часть активов, хоть три метра офисного здания или коридор с ванной в одной из квартир, — уверяет Геннадий Залко. — С реальной недвижимостью это сделать невозможно». Упаковка в ЗПИФ непрофильных активов позволяет также оптимизировать управление ими. «Если у корпорации непроизводственные активы находятся в разных регионах, например объекты соцкультбыта, — рассказывает Валентина Волкова, — то с помощью ЗПИфа их можно консолидировать, чтобы оценить, распродать или управлять ими и получать от этого дополнительную прибыль, не отвлекая ресурсы от основного бизнеса корпорации».

Разори рейдера

Многие собственники недвижимости упаковывают ее в закрытые фонды, чтобы обезопасить от рейдерских захватов. «Одним из способов рейдерского захвата является подделка документов, изменение лица, которое имело право подписывать юридические документы», — объясняет г-жа Волкова. По ее словам, в фонде это сделать гораздо сложнее, так как на любом документе нужны подписи сразу нескольких человек. «Чтобы отнять недвижимость у фонда или купить ее по заниженной цене, рейдеру придется подкупать или оказать давление сразу на три компании: спецдепозитарий, независимого оценщика и сам фонд, а это не так легко, — уверяет Геннадий Залко. — Наш спецдепозитарий — Росбанк, попробуй на него «надавить», у него своя служба безопасности». «Даже если рейдеру удастся всех подкупить, скорее всего он разорится на взятках, и «захват» окажется нерентабельным», — отмечает Станислав Бродский.

К ЗПИФу сложнее предъявить претензии и контролирующим органам. «Если компания, которая является собственником имущества, нарушила, например, трудовое или экологическое законодательство, в порядке искового обеспечения будет выступать ее собственность, — говорит Геннадий Залко. — То есть в случае судебного разбирательства собственник рискует имуществом». Если же активы компании упакованы в ЗПИФ, все претензии будут предъявляться компании, которую фонд нанял для ведения хозяйственной деятельности. Ее в крайнем случае можно просто сменить. «В судебной практике пока не было случаев, когда накладывали арест на активы фонда», — говорит управляющий одного из ЗПИФов. По его словам, этим преимуществом закрытых фондов пользуются некоторые собственники, упаковывая в ЗПИФы активы, которые были приобретены не совсем законно.