Участники одноименной конференции 23 марта 2011 г.,
проведенной компанией AHConferences в Москве, познакомились с
практикой управления МФК, а также обсудили ряд других актуальных
вопросов.
Многофункциональным или мультифункциональным комплексом называют
объект, который получает доход от трех и более функциональных
назначений, имеющих независимый спрос. Тем не менее, как указал
Денис Соколов, руководитель отдела исследований и стратегического
консалтинга компании Cushman & Wakefield, выступивший
модератором первой сессии мероприятия, единого мнения в части
определения МФК нет. К примеру, в ряде случаев объект (МФК)
объединяет в себе только две основные доходные составляющие,
например, офисную и торговую.
Денис Колокольников, генеральный директор RRG, представил
аудитории форматы МФК, продемонстрировал технологию принятия
решений по его строительству, привел примеры реконцепции объектов.
В заключительной части доклада он отметил процесс
деиндустриализации городов и призвал девелоперов обратить внимание
на промышленные зоны Москвы, которые, по подсчетам компании RRG,
составляют площадь в 15 тысяч гектар.
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости
Capital Group, проиллюстрировал практику реализации МФК на примере
объектов компании. Речь шла о трех объектах Capital Group - МФК
«Город столиц», «Легенда Цветного», а также о новом МФК в
«Москва-Сити».
Г-н Исаев подчеркнул, что девелопер должен быть стабильным,
уделять внимание всем инфраструктурным составляющим проекта и
показывать что-то уникальное на рынке, тем самым получая доверие
инвесторов. В дальнейшем следует принимать стратегические решения
по выводу объектов и привлекать потребителя высокими темпами
строительства. Такой позиции Capital Group придерживался в
кризисный период, и она принесла свои плоды: в МФК «Город столиц»
реализовано уже 70% жилья (10-12 апартаментов в месяц; интересно,
что 40% из них приобрели семьи с детьми), а в МФК «Легенда
Цветного» - 60%.
Петр Исаев также отметил преимущества МФК для девелопера:
высокий спрос и высокие темпы реализации (апартаменты, офисы,
парковки можно грамотно вводить по срокам), стабильный денежный
поток за счет диверсификации доходов в жилой и коммерческой
недвижимости, снижение объема кредитных линий (за счет реализации
апартаментов), оптимизация расходов на этапе проектирования и
строительства. Для арендаторов и жителей МФК интересен тем, что
обеспечивает комплексную среду обитания, а также демонстрирует
высокий уровень качества жизни собственника.
Екатерина Гроссет, руководитель департамента развития «АВГУР
ЭСТЕЙТ», определила ключевые факторы успеха на этапе планирования
МФК. По ее словам, в МФК, прежде всего, предполагается единый
архитектурно-планировочный объем, все элементы которого составляют
целостный комплекс. Во-вторых, концепция МФК должна отражать его
индивидуальность, уникальную идею, продиктованную местом и
рыночными требованиями. Составляющие МФК должны иметь равный класс,
но при этом необходимо выделить его доминанту МФК и учесть
пропорции между различными зонами. Также важно избегать пересечения
разнонаправленных потребительских потоков: каждая функциональная
часть комплекса должна быть соответствующим образом оборудована.
Требуется «живая атмосфера» за счет включения в состав МФК
общедоступной инфраструктуры (сфера обслуживания, фудкорты, фитнес,
развлекательная зона и др.). И, наконец, необходимо выявить
однородных по социальному статусу целевых групп потребителей
различных сегментов МФК.
Алексей Коневский, руководитель практики земельного права,
недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», посвятил
доклад правовым аспектам управления многофункциональными
комплексами, принадлежащими нескольким собственникам. Он пояснил,
что каждый собственник имеет право на долю общего имущества,
закрепленного в проектной документации. К общему имуществу
относятся: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и
иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в
которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения оборудование (технические подвалы); крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания; механическое,
электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование,
находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более
одного помещения.
Евгений Кадулин, представитель «МЕТРОПОЛЬ
Девелопмент», завершил первую часть мероприятия, поделившись опытом
планирования и освоения территории бывшего завода «Москвич». Проект
делового района «Метрополия» начался в 2007 году, на территории 21
га планируется возведение 700 тыс. квадратных метров офисной
недвижимости класса А, 80 тыс. кв. м. торговой недвижимости, 80
тыс. кв. м апартаментов, 40 тыс. м. гостиниц, а также организация
парковочной зоны на 15000 мест.
Сессию «Многофункциональный комплекс: управление рыночной
привлекательностью» провел Константин Воронин, директор по развитию
«Торговый квартал». Первым выступал Аркадий Воловник, заместитель
директора инвестиционного департамента «Банк Российский кредит»,
который поделился двумя проектами многофункциональных комплексов –
МФК «Саммит» и ЖК «Садовые кварталы». МФК «Саммит» представляет
собой единое здание, в составе которого находятся гостиница,
торговая зона, крупный офисный центр класса А, конгресс-холл,
подземный паркинг, фитнес-центр. В своем докладе г-н Воловник
указал, что МФК прежде всего следует считать объектом коммерческой
недвижимости, и предлагаемые апартаменты надо рассматривать только
как рабочее жилье, поскольку они не обеспечиваются необходимой
социальной инфраструктурой.
Также г-н Воловник рассказал о ЖК «Садовые кварталы»,
расположенном в Хамовниках на месте бывшей территории завода
«Каучук». Проект реализован таким образом, что каждый из четырех
жилых кварталов является замкнутой и автономной территорией, при
этом в шаговой доступности размещаются социальные учреждения,
торговые комплексы, многоуровневый подземный паркинг и другие
объекты, обеспечивающие потребности жителей ЖК.
Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone
Keeping Company, уделила внимание специфике управления МФК с
несколькими собственниками на примере объекта в Брянске. На этапе
запуска проекта перед управляющей компанией была поставлена цель –
разработать концепцию доверительного управления с товариществом
собственников. Одной из основных задач, которая решалась УК, стало
распределение операционных расходов. В результате было решено, что
постоянные затраты, не связанные с запуском проекта, а также
затраты, не связанные с функциональной спецификой помещений, будут
распределяться пропорционально между собственниками. Затраты по
вводу в эксплуатацию зданий конкретной функциональной специфики
делятся между собственниками офисных, торговых площадей, паркинга,
объектов общественного питания, соответственно.
Новые форматы многофункциональных комплексов на примере SONY
CENTER в Берлине и «Метрополис» в Москве продемонстрировала Татьяна
Тикова, руководитель отдела оценки департамента оценки и
консалтинга Colliers International. По ее словам, успешный
многофункциональный комплекс отвечает следующим требованиям:
наилучшее сочетание и использование нескольких функций в одном
месте, качественная концепция и планировка, профессионализм
девелоперов, архитекторов и подрядчиков, эффективная эксплуатация
объекта. МФК может содержать в себе составляющие, не приносящие
«быстрых» денег, но они должны быть уникальными, привлекательными
для аудитории.
Андрей Чамкин, коммерческий директор IM Company, представил
аудитории проект многофункционального lifestyle-центра «Likёrka
Loft», реализуемого в Туле. Это комплекс общей площадью 20 тыс.
квадратных метров, расположенный в самом центре города. Он
представляет собой реконструированные здания бывшего ликерного
завода, сохраненные фасады которого являются исторической
достопримечательностью. Likёrka Loft одновременно несет офисную,
торговую, развлекательную, образовательную и спортивную функции.
Для офисных арендаторов – выделено 10 тыс. кв. метров – комплекс
отличается удобным расположением и транспортной доступностью,
разнообразием площадей и развитой инфраструктурой. Кроме этого,
Likёrka Loft заявляется как центр оздоровления и отдыха для всей
семьи – с фитнес-клубом и медицинским центром, школой раннего
развития, спортивной площадкой, катком, зоной развлечения для детей
и др. объектами.
Как создать уникальный и доходный микс, сочетая объекты
спортивной и коммерческой недвижимости, проиллюстрировала Эвелина
Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. Наиболее
востребованными дополнениями такого низкоприбыльного объекта как
стадион, являются кафе и рестораны, современный торговый центр,
удобная парковка, благоустроенная парковая зона с прогулочными
местами.
Мария Котова, исполнительный директор, Knight Frank Россия и
СНГ, провела мастер класс «Как реализовать многофункциональный
комплекс на 100%». Она рассказала аудитории, как выделить
преимущества для арендатора и получить необходимый процент
доходности объекта за счет лавирования ценой квадратного метра и
арендной ставки, как информировать целевые группы и достичь 100%
заполняемости МФК.
В заключительной части мероприятия при поддержке РЕПА состоялся
практикум-семинар, посвященный аспектам маркетинга
многофункционального комплекса. Его докладчиками стали Анастасия
Подакина, директор по маркетингу Система-Галс, Наталья Проскурина,
руководитель отдела по связям с общественностью Nagatino I-land,
Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty, Анна
Шадрина, директор по рекламе Capital Group, Татьяна Ковалевская,
руководитель отдела продаж «Бюро Пирогова».