Интервью с генеральным директором компании «Метрополь Девелопмент» Олегом Королем

- Ваша компания строит в Москве комплекс «Метрополия». Согласны ли вы с теми, кто сравнивает его с другим крупным проектом - «Москва-Сити»?

- «Метрополия» – очень масштабный проект. Это не просто обычный многофункциональный центр, а деловой район, где будет построено 700 тыс. кв. м офисов класса «А». Для сравнения: по данным компании «Jones Lang LaSalle», во всей Москве сейчас насчитывается чуть более 1 млн. кв. м таких площадей.

Важно и другое. «Метрополия» появится в Юго-Восточном округе Москвы, который традиционно считается промышленной зоной со всеми вытекающими отсюда минусами. А мы хотим превратить его в современный деловой район. Наши десять башен вырастут на территории бывшего завода «Москвич». Он пустует уже много лет, и его корпуса постепенно разрушаются. Зрелище, надо признаться, не для слабонервных. Последние годы там снимали фильмы ужасов и ленты про войну…

- Столице действительно очень не хватает офисных площадей. Но часто застройщиков поделом критикуют за то, что они «втыкают» громадные комплексы в сложившуюся застройку. При этом порой не учитываются транспортные проблемы города. В результате мгновенно возникают хронические пробки, бешеный дефицит парковок. Как вы решаете эту проблему?

- Когда мы проектировали комплекс, то очень плотно работали с Генеральным планом Москвы. Мы прекрасно понимали, что рядом – перегруженный Волгоградский проспект. Поэтому в рамках нашего проекта появится его «дублер», который выйдет в Печатники. Также мы построим 15 тыс. парковочных мест. Помимо прочего, они будут выполнять и роль перехватывающих парковок. Это будут подземные стоянки с выездами на Третье кольцо и Волгоградский проспект. Кроме того, сейчас в районе станции метро «Текстильщики» строится Четвертое транспортное кольцо, к которому мы также подведем развязки. Все десять корпусов комплекса будут объединены общей стилобатной частью, где разместятся галереи с кафе и магазинами. Туда будет вести новый выход из метро. Человек сможет выйти из подземки и спокойно - под крышей - добраться пешком до своего офиса, абсолютно не завися от погодных условий. Так что, когда через пять-семь лет «Метрополия» откроется, транспортных проблем не будет.

- Пять лет? Это рекордные сроки для проекта такого масштаба. Уложитесь?

- Не вижу причин не успеть. Мы планируем шесть фаз строительства комплекса. В зависимости от потребностей рынка, мы даже можем их ускорять и оперативно подтягивать необходимую инфраструктуру.

- Высота одной из ваших башен – 400 метров. Сложно строить небоскребы?

- Мастер-план комплекса разработала японская компания Nikken Sekkei. На сегодняшний день это компания номер один в мире по проектированию высотных зданий. У нее столетняя история, и за плечами - огромный опыт работы во многих странах: Японии, Корее, Объединенных Арабских Эмиратах, Китае… При этом практически все проекты, которые созданы Nikken Sekkei, были воплощены в жизнь. Большинство проектировщиков и даже многие «звезды» мировой архитектуры похвастаться этим не могут.

Кстати, в процессе разработки проекта «Метрополии» выяснилось, что строительные нормы в России гораздо жестче, чем в других странах. Здесь наша страна превосходит даже Японию с ее сейсмической активностью.

- И все-таки, почему для создания проекта вы выбрали именно японскую компанию?

- Рассматривались разные кандидатуры. Но дело в том, что у нас более трех лет работает представительство в Японии. Мы видели, какие потрясающие современные деловые комплексы строят в Токио. И нам захотелось, чтобы проект такого же уровня появился и в России.

Поэтому мы выбрали японскую архитектурно-инжиниринговую компанию с мировым именем. Между прочим, было не так-то просто заполучить ее для участия в нашем проекте. Специалисты Nikken Sekkei очень тщательно все взвешивали, неоднократно приезжали в Москву, подробно изучали все на месте… И только потом дали согласие.

У Nikken Sekkei огромный штат инженеров и архитекторов. Поэтому они очень оперативно решают задачи по проектированию комплексов любой сложности. У этой компании есть множество революционных ноу-хау. Например, они разработали уникальные решения, позволяющие экономить до 60% энергии при освещении и отоплении здания. Эти технологии будут использоваться при строительстве «Метрополии».

- Во что обойдется строительство комплекса? И кто основной инвестор?

- Потребуются инвестиции порядка четырех миллиардов долларов. Пока проект на 100% принадлежит нам – Группе компаний «Метрополь». Но мы открыты для диалога, поэтому не исключаем привлечение и других инвесторов.

- Сейчас подавляющее большинство российских компаний, занимающихся строительством офисов, действуют по очень простой схеме. Она похожа на ту, что используется в новостройках. Строитель распродает офисные площади на «стадии котлована», завершает проект и умывает руки. Считается, что наш бизнес, как и население, во что бы то ни стало стремится обзавестись собственной «жилплощадью». Поэтому строители редко используют схему со сдачей своих зданий в аренду. Вы работаете по той же схеме?

- У нас другой план. Мы как раз не хотим распродавать площади. Вместо этого мы создадим управляющую компанию. Она займется эксплуатацией и сдачей в аренду всего комплекса зданий. Идея в том, чтобы продавать доли или акции именно управляющей компании. Что это даст? Ее акции можно будет вывести на биржу, провести IPO. Таким образом, капитализация проекта будет увеличиваться. А заодно мы привлечем множество инвесторов. Для России это пока что необычная модель. Но рынку надо расти и подниматься над «простыми» схемами, предполагающими, условно говоря, «розничную» продажу офисных площадей.

- В России огромный дефицит офисных площадей. Неудовлетворенного спроса хватит лет на тридцать «стахановского» строительства. И отнюдь не только в Москве. Есть ли у вас планы начать застройку в регионах?

- Мы уже там работаем. Например, возводим недвижимость в Бурятии. Это достаточно большая программа. Политика очень простая: мы начинаем строить в тех регионах, где наша компания уже присутствует. Там, где у нас есть какой-то другой, не строительный бизнес.

- Другой ваш масштабный проект – «Остров Св. Марка». Поразительно: российская компания обустраивает в Адриатическом море собственный остров площадью в 30 гектаров … Сколько он стоил?

- Остров принадлежал сербской туристической компании «Путник». Это очень известная на Балканах фирма, созданная в 1923 году и владеющая сетью отелей по всей бывшей Югославии. Что-то вроде нашего «Интуриста». Когда-то остров Св. Марка у «Путника» арендовала французская компания «Клаб Мед». Затем в Югославии началась война. В связи с этим остров долго пустовал. Когда жизнь в стране вернулась в нормальное русло, оказалось, что «Путник» - банкрот.

Год назад Группа «МЕТРОПОЛЬ» приобрела «Путник» за 42 млн. евро. Компания была в плохом состоянии. У нее были долги в 11 млн. евро – в том числе по налогам и по зарплате. Сейчас мы приводим в порядок отчетность. В первую очередь заплатили, наконец, людям зарплату. Дополнительные инвестиции в компанию составили более 35 миллионов евро.

В наших планах - развивать как сам остров Св. Марка, так и туристическую сферу в Сербии и Черногории, в целом на Балканах. А остров – замечательный, один из самых красивых на Адриатике. Бока-Которская бухта, где он расположен, занесена в список мирового природного и культурного наследия ЮНЕСКО. Вдобавок он находится в очень удобном месте - в тихом заливе, недалеко от побережья. До Тиватского международного аэропорта – 15 минут езды. А оттуда час лета до Рима и Будапешта, три часа - до Москвы.

Остров Св. Марка в данное время необитаем. Поэтому мы «спланировали» его буквально с нуля. В этом нам помогла французская компания, которая уже делала подобные проекты в Италии, Франции, ОАЭ. На острове появится отель, 240 частных вилл. Причем мы ни в коем случае не планируем застраивать весь остров. Мы хотим сохранить его уединенность и первозданную красоту. Площадь застройки составит всего 15 % территории.

- Интересно, как ваши начинания смотрятся на мировом фоне?

- Я только что вернулся с выставка MIPIM, которая проходила в Каннах. Это – главный смотр достижений мировой архитектуры, где собираются ведущие мировые компании, крупные инвесторы. Наши проекты - и «Метрополия», и «Остров Св. Марка» - вызвали огромный интерес. На наших стендах побывало очень много посетителей - бизнесменов, строителей, архитекторов. И ни один не остался равнодушным.

СПРАВКА

Деловой район «МЕТРОПОЛИЯ»

Район будет расположен на территории в 21 га, в 3 км от центра Москвы, на пересечении Волгоградского проспекта и Третьего транспортного кольца. Объем инвестиций в проект - около 4 млрд. долларов. Комплекс включает 700 тысяч кв.м офисной недвижимости класса А, 80 тысяч кв.м торговой недвижимости, 80 тысяч кв.м апартаментов и 40 тысяч кв.м отелей категории «три - четыре звезды».

«Метрополия» состоит из 10 башен. Высота центральной башни - 400 метров. Находящиеся рядом с ней 9 зданий, расположенные по спирали, образуют единое пространство, которое подобно цветку лотоса, открывается на восток, навстречу восходящему солнцу. Мастер-план комплекса разработала одна из крупнейших архитектурно-инжиниринговых мировых компаний – японская Nikken Sekkei, основанная в 1900 году. За свою историю она спроектировала более 20 тыс. объектов. «Метрополия» - первый ее крупный проект в России.

«Остров Св. Марка».

Самый большой остров Бока-Которской бухты, которая расположена в южной части Тиватского залива Адриатического моря, у юго-восточного побережья Черногории. Неподалеку расположены культурные и исторические центры Древнеримской эпохи и Средневековья, а также легендарный остров Святого Стефана.

На территории в 30 га планируется создать уникальное пространство для комфортного отдыха. При проектировании и строительстве особое внимание уделено контролю за сохранением природной среды. Северная часть острова останется нетронутой, и здесь гости смогут насладиться естественным ландшафтом. К 2010 году на острове будет построено 93 тыс. кв. м недвижимости, в том числе: 240 частных вилл, апартаментов и таунхаусов класса de Luxe; отель со СПА-центром, банкетным и конференц- залами и казино; детский парк развлечений; бутики и художественная галерея; 5 ресторанов; яхт-клуб с причалом на 148 яхт; спортивные площадки и теннисные корты; вертолетные площадки; пляжи с открытыми барами и водными аттракционами.